Квартирне питання: все про непростий процес пошуку оренди квартир в Луцьку

Оренда квартири – це болюча проблема багатьох людей: від молодих сімей до студентів та заробітчан. Знайти хорошу квартиру за адекватну ціну без посередника фактично неможливо, а у різноманітних агентствах з сумнівною репутацією годі й шукати допомоги. Ми поспілкувались з Мосійчуком Валерієм Ростиславовичем, професійним рієлтором, який вже не один рік знаходить житло для своїх клієнтів. Про роботу, найпоширеніші проблеми, ціни та нерухомість читайте у нашому інтерв’ю.

– Валерію, за якою схемою ви працюєте? Більшість рієлторів беруть передоплату та просять укласти з ними договір? Чи правильно це з професійного погляду?

– Ви трохи перебільшуєте, коли кажете, що так працює більшість. Так, таке є, але це здебільшого ті рієлтори та агентства, які більш відомі своєю недобросовісною репутацією. Я важаю, що працювати необхідно на оплату за фактом виконаної роботи.

Є асоціація фахівців нерухомості України, в яку входить на сьогодні 42 рієлтора з Луцька. Ну, скажімо, з нашого агентства у цю організацію входить двоє осіб. Це означає, що всі наші колеги, які працюють в агентстві, також повинні дотримуватися статуту асоціації та кодексу етики рієлтора. І так у багатьох інших агентствах: якщо хоча б один рієлтор є членом асоціації, то й усі інші повинні дотримуватись її принципів роботи. Крім того, у Луцьку між рієлторами було укладено та підписано правила на основі того ж кодексу етики. Також ми підписали меморандум про співпрацю. Це 107 рієлторів, які працюють за нормальними правилами і вони не беруть жодну передоплату з клієнтів. На жаль, є агентства, які беруть передоплату і саме вони найчастіше потрапляють у конфліктні ситуації, про які часто пишуть ЗМІ та у соціальних мережах. Не говоритиму за всіх, але бувають такі рієлтори, які отримавши передоплату, втрачають мотивацію та інтерес у якісній та професійній роботі. Вони дають тобі папірець з трьома телефонами, з яких один не відповідає, власник другого вчора вже здав свою квартиру, а квартира, про огляд якої ви домовились з третім, взагалі не відповідає опису, який надав вам рієлтор. Згодом це перетворюється у безкінечний процес. По суті послугу вам надали, тому якісь претензії ви навряд чи зможете пред’явити.

– На які квартири найбільший попит у Луцьку?

– У найбільшому попиті, як правило, одно- та двокімнатні квартири, тому що вони вигідніші. Менша квадратура = менші комунальні платежі. Також шукають квартири з автономним опаленням, адже у таких теж можна економити на платіжках. Сьогодні комунальні платежі – це дуже велика складова витрат, тому всі намагаються шукати квартири, де б комунальні платежі були б менші та з субсидією. Хоча, не зважаючи на це, орендують і великогабаритні квартири в новобудовах за, скажімо, досить солідні суми, як для нашого міста. Люди, які приїжджають з інших областей, дуже часто дивуються цінам на нерухомість у Луцьку.

– Дуже часто у певні сезони попит перевищує пропозицію. Таке, наприклад, буває у серпні, коли приїжджають студенти. Чому так відбувається? Це через кількість людей чи через нестачу квартир?

– Зрештою, це все врегульовується через якийсь час. Так буває завжди, це ж закон ринку: попит та пропозиція самі себе врівноважують. Часто на це може вплинути небажання людей вчасно подбати про оренду квартири. Якщо ви вже точно знаєте, що вам доведеться деякий час жити у певному місті, то подумайте про житло заздалегідь. Це потрібно робити хоча б за два тижні до переїзду. Прийдіть у агентство, залиште заявку, а вам підберуть квартиру. Бо коли усі хочуть одночасно знайти квартиру за тиждень, то звісно це виявиться проблематично. Так дуже часто трапляється у цей сезон (кінець літа – початок-осені), адже не тільки нові студенти приїжджають, є ще й сезонні робітники, яким також потрібне житло. В цей час навіть буває так, що квартиру орендують буквально за декілька хвилин після того, як було розміщене оголошення. Через такий ажіотаж люди, які хочуть терміново оселитись, дуже часто втрачають кошти, адже платять заздалегідь.

– Яку квартиру краще орендувати: у новобудові чи вторинне житло?

– Це ваші фінансові можливості та побажання. Новобудови, як правило, кращі. У них свіжий ремонт, автономне опалення, нові комунікації, тобто у вас навряд чи заб’ється каналізація, або зіпсується проводка, до якої ви не зможете дістатися, адже її у старих будинках раніше забетоновували. У вас також не виб’ють автомати через те, що одночасно працює декілька побутових приладів, кількість яких з часом постійно зростає. Так, ці усі проблеми часто трапляються у старих квартирах. Квартира у новобудові однозначно краще, але й дорожче одночасно. Ще один факт, на який варто звернути увагу – це розташування. Сьогодні новобудови здебільшого розташовують у спальних районах, іноді – зовсім за містом. У луцьку мало землі в центрі для того, щоб будувати сучасні ЖК. Комусь це подобається, а для когось може виявитись справжньою проблемою. Іноді будують так, що у своєму вікні ви легко зможете побачити свого сусіда. Також є проблема з паркуванням для власників автомобілів. Є ще безліч факторів, які можуть вплинути на вибір: це й дитячі майданчики, власна огороджена територія, тобто ОСББ, інфраструктура тощо. Якщо ваші фінансові можливості дозволяють вам орендувати житло у новому будинку, то я, звісно, радив б цей варіант.

– Від чого залежить цінова політика квартир? Іноді орендодавці не об’єктивно оцінюють свою нерухомість?

– Важко сказати чим керуються орендодавці. Під час продажу і здачі в оренду деякі люди орієнтуються на такі сайти, як OLX. Не знаю чому так відбувається. Для них це ледь не взірець. От заходить орендодавець на OLX і дивиться, які ціни ставлять на те чи те житло. Потім ставить таку ж, або навіть трохи вищу, не зрівнявши стан та умови. Передзвоніть в агентство нерухомості або знайдіть хорошого ріеєлтора і запитайте скільки може коштувати ваша нерухомість. Найкраще це знають рієлтори. Адже якщо власник здає, наприклад, 2 квартири, то рієлтор здає десятки в місяць. І, повірте, він знає інформацію, за якою можна визначити скільки повинна коштувати ціна оренди або всієї квартири загалом. Якщо, наприклад, у пошук забити двокімнатну квартиру у Привокзальному районі, то діапазон цін буде чималий, тому що один власник хоче більшу суму з певних причин, а інший продає за мінімальну, адже йому терміново потрібні гроші.

– Яку ціну, наприклад, на однокімнатну квартиру можна назвати об’єктивною?

Я не скажу точно, це все залежить від самої квартири. Наприклад, якщо молода сім’я спроможна орендувати однокімнатну квартиру і у них ще залишаються вільні кошти для життя і навіть якогось дозвілля, то це об’єктивна та хороша ціна за таку нерухомість. Якщо двоє людей, які працюють, мають 8000-10000 гривень заробітної плати, то ціна у 4000-5000 гривень за непогану однокімнатну квартиру цілком прийнятна. В середньому сьогодні так і склалась ціна на однокімнатні квартири.

– У пошуках квартир люди часто використовують сайти оголошень. А коли знаходять найкращий варіант і телефонують, щоб домовитись про огляд, то потрапляють не до власника квартири, а до якогось агентства, яке потребує підписати з ними договір і заплатити одразу 500 грн. Чи потрібно довіряти таким компаніям?

– Я повторюю – є агентства, які дотримуються усіх правил роботи та кодексу етики рієлтора, які одразу гроші не беруть і не вимагають нічого від вас. Ми взагалі можемо домовитись в телефонному режимі таким чином, що ми з вами зустрінемось вже безпосередньо на показі об’єкту. Тобто вам не потрібно навіть їхати до мене та щось там підписувати. Дуже часто оце підписання сумнівного договору одночасно означає і акт виконаних робіт. Тобто ви підписували не для того, щоб рієлтор почав працювати, а для того, щоб він забезпечив себе. Все, ви заплатили і вам дають номери телефонів навпомацки, іноді не врахувавши ваших вимог до житла. Ми так не працюємо. В нас все відкрито. Ми не ховаємо ні себе, ні власника. Під час огляду вас може супроводжувати ваш рієлтор. З ним ж ви і познайомитесь з власником та оціните квартиру. Також ви завжди можете сторгуватись, ми постійно надаємо рекомендації. Тільки після заселення ви вже оплачуєте послуги агентства. Також в нас є юридичний договір між власником та орендарем, який забезпечить вас та власника від розв’язання різноманітних проблем, якщо такі будуть. У ньому ви та орендодавець прописуєте певні аспекти: це може бути і перелік майна, і умови покриття збитків, часи відвідування тощо. Тільки після підписання цього документу ми вже можемо претендувати на якусь винагороду.

– Більшість людей не укладають договору з власником квартири. Чим це може загрожувати? І взагалі чи потрібно це робити?

– Я вважаю, що потрібно. Це потрібно і власнику, і орендарю. Ну якщо не прописані якісь певні моменти, які можуть впливати на ваше проживання, то й вирішити їх буде значно важче. Наприклад, термін проживання, час та частотність того, коли власник може приходити, дата оплати, відшкодування збитків для обох сторін тощо. Всі ці речі потрібно обговорювати заздалегідь. Це убезпечить вас від різноманітних неприємностей.

– Як обрати хорошого рієлтора людині, яка ніколи не була в певному місті і ніколи раніше не орендувала квартир?

– Сьогодні дуже добре розвинені усі технології та способи комунікації. У всіх практично є смартфони та доступ до інтернету. Просто погугліть. У нас є Волинське регіональне відділення асоціацій фахівців з нерухомості, де є перелік сертифікованих рієлторів. Це по-перше. По-друге, пошукайте в соцмережах та пошукових сайтах відгуки про роботу того чи того рієлтора/агенства. І знову ж таки, якщо ви купили газету з оголошеннями, чи знайшли самі агентство нерухомості і з вас вимагають передоплату ще не надавши вам жодних послуг – просто скажіть «До побачення».

– Можливо знайти квартиру без посередника?

– Можна. Звичайно. Це не проблема. Єдине, що ви витратите – це свій час та нерви. Купивши газету, чи зайшовши на той ж OLX, де припустимо 100 оголошень, 80 з них точно приведуть вас до агентства. Це багатьох дратує.

– Що робити, коли вас ошукали в агентстві або не повністю виконали свою роботу?

– От ви звернулись в агентство, вам дали 3-5 варіантів квартир, ви зробили передоплату, але не змогли посилитись через те, що жоден варіант не підійшов. Ви повертаєтесь до цього агентства, пояснюєте ситуацію та просите інші варіанти або повернути кошти. Звісно кошти вам ніхто не поверне, а іноді можуть й не дати нових варіантів без ще однієї оплати, або просто затягувати процес пошуку. Ну що ж, в такому випадку потрібно писати заяву. Не факт, що вам вдасться повернути гроші, адже такі справи рідкість і не завжди вони доходять до закриття.

– А якщо ошукав орендодавець?

– Це складне питання. Тут потрібно дивитись на ситуацію. У Луцьку я таких випадків і не пригадаю вже. Але буває так, що у більших містах власник, нібито власник, назначає дату огляду квартири і, якщо вам все підходить, бере з вас невеликий завдаток і говорить, що завтра ви вже можете оселятись. В результаті ви або не можете поселитись, тому що ваші ключі не підходять до квартири, або ж з часом з’являються справжні господарі, які за якихось причин були відсутні тривалий термін. В таких випадках звісно потрібно звертатись у поліцію, але знову ж таки, відсоток закритих справ дуже низький. Просто, щоб забезпечити себе від такого, перевіряйте право власності та паспортні данні орендодавця, або довірте пошук квартири спеціалістам.